Terug naar de vragen

Wanneer U een huis naar Uw wensen heeft gevonden en er met de verkoper overeenstemming is bereikt over de prijs en de zaak (= de grond, het huis en eventuele roerende goederen) dan kan men zich op gaan maken voor het opstellen en ondertekenen van een voorlopig koopcontract (= Contrato de promessa de compra e venda).  

De belangrijkste fases bij de aankoop van onroerend goed in Portugal zijn:  

1. De ondertekening van het (voorlopig) koopcontract
2. De ondertekening van de overdrachtsakte bij een notaris

In dit artikel  wordt aandacht besteed aan de ondertekening van het koopcontract. In het artikel ' van overeenkomst naar overdracht'  komt de overdrachtsakte aanbod.  

Het vóór-onderzoek  

Alvorens over te gaan tot ondertekening van een (voorlopig) koopcontract dient U een soort vóór-onderzoek te (laten) verrichten naar de juridische en fiscale kant van het onroerend goed, zodat er op het moment van ondertekening van het koopcontract geen enkele twijfel meer bestaat. Met zo'n onderzoek kunt U financiële risico's zo veel mogelijk vermijden.  

In Nederland is het heel gebruikelijk, dat wanneer U een huis koopt of een huis laat bouwen alles door de makelaar of de bouwondernemer geregeld wordt. In Portugal mag U hier niet zonder meer van uitgaan.  

Het opstellen van een koopcontract kunt U het beste overlaten aan een advocaat (advogado), die U ook bij het gehele aankoopproces begeleidt.  Hij kan voor U alle juridische, fiscale en financiële kanten van het betreffende onroerend goed onderzoeken en Uw papieren in orde te maken. Hij kan voor U ook de betalingen regelen en eventuele beslagen controleren.

In de toeristische gebieden, waar veel buitenlanders kopen vindt U meestal wel een advocaat, die Engels, Duits of in sommige gevallen zelfs Nederlands spreekt.

Zorg er wel voor, dat Uw advocaat precies weet wat U van hem verwacht en wat hij voor U moet doen. Vraag vooraf een prijsopgave.

Wanneer een advocaat alle juridische, financiële en fiscale zaken heeft ge-checkt dan kan hij U groen licht geven om het koopcontract te tekenen.

Contrato Promessa de compra e venda (= het koopcontract)

Wanneer Uw juridisch adviseur/advocaat Uw groen licht heeft gegeven en er overeenstemming bestaat over de prijs en de zaak kunt U overgaan tot on-dertekening van het koopcontract. Het koopcontract in Portugal is alleen bindend als het voldoet aan de eisen in de wet gesteld. Eén van de vereisten is bijvoorbeeld, dat het contract getekend dient te worden voor de notaris (kantoor) en dat de handtekeningen worden gelegaliseerd. Doet men dit niet en tekent men een onderhandscontract dan kan de koper soms ontbinding van het contract vragen.

Portugees recht

Op alle overeenkomsten, die men aangaat met betrekking tot in Portugal ge-legen onroerend goed is Portugees recht van toepassing. Overeenkomsten die volgens Nederlands recht bindend zijn kunnen in Portugal nietig worden verklaard wanneer het om Portugees onroerend goed gaat.

Voorbeelden van volgens Portugees recht niet-bindende overeenkomsten:

• mondelinge overeenkomsten
• een door beide partijen ondertekend Nederlands schrijven, waarin men accoord gaat het perceel/pand tegen een overeengekomen prijs te zullen kopen/verkopen

Wanneer U een bindende overeenkomst wilt afsluiten met betrekking tot in Portugal gelegen onroerend goed vergewis U er dan van of op de overeenkomst Portugees recht van toepassing is. Bent U hier niet zeker van doe dan nog geen aanbetalingen, maar raadpleeg eerst een advocaat. Wanneer U namelijk een aanbetaling doet bij een onroerendgoedovereenkomst, waarop geen Portugees recht van toepassing is dan kan de andere partij zonder problemen de overeen­komst nietig verklaren, waardoor U Uw aanbetaling in de meeste gevallen kwijt bent. Neem eventueel ontbindende voorwaarden op in de overeenkomst.

Inhoud Contrato Promessa de compra e venda (= het koopcontract)

Wat dient er in het voorlopig koopcontract vermeld te worden ?

• De partijen: gegevens over de koper en de verkoper
• De huwelijkse / burgerlijke staat van koper en verkoper
• Gegevens betreffende het object
• Welke roerende goederen er bij de prijs zijn inbegrepen
• De prijs
• De aanbetaling en boeteclausules
• Overdrachtsdatum /datum waarop het huis opgeleverd dient te worden
• Clausule, dat het onroerend goed vrij van huur en lasten wordt opgeleverd
• Wie welke belastingen/kosten gaat betalen
• Aanvullende en/of ontbindende voorwaarden

DE OVERDRACHT EN REGISTRATIE

Het woord, dat U waarschijnlijk het meest zal tegen komen tijdens onroerend goed transacties is de escritura (= een gewaarmerkt document verleden door een overheidsfunctionaris, meestal vertaald als overdrachtsakte). Er zijn verschillende soorten escrituras in het Portugese wetsysteem. De escritura die verband houdt met de koop van onroerend goed is de escritura de compra e venda, wat ruwweg vertaald de koop- en verkoopakte betekent.

Als U bestaand onroerend goed koopt dan krijgt U te maken met een escritura die zowel betrekking heeft op het land als op het object, dat op het land staat. Als U echter een stuk grond koopt, waar U nog op wilt gaan bouwen dan heeft de escritura alleen betrekking op het land.

In Portugal vindt ondertekening van de escritura plaats in het bijzijn van een notaris, die er op toeziet dat een al bereikte overeenkomst tussen koper en verkoper bekrachtigd wordt. Als koper kunt U zelf de escritura ondertekenen of een volmacht geven aan Uw advocaat, een familielid of een goede vriend (iemand die U vertrouwt)

Het kan voorkomen, dat de projectontwikkelaar of de verkoper aan U voorstelt aan één van de verkopers een volmacht te geven, zodat zij in naam van U de escritura kunnen tekenen in het geval U niet aanwezig bent. Doe dit nooit !!! Zij kunnen iets voor U tekenen, wat U absoluut niet wilde. Geef alleen een volmacht aan vertrouwenspersonen, bij voorkeur aan Uw advocaat, die precies weet wat hij namens U moet tekenen. Als deze laatste niet handelt volgens Uw instructies dan kunt U hem gemakkelijker een proces aan doen dan een verkoper of wie dan ook.

(PDF Versie)   Terug naar de vragen